深圳新聞網(wǎng)2026年4月22日訊（深圳特區(qū)報&讀特記者 高靈靈 文/圖）近日，深圳特區(qū)報&讀特接到寶安區(qū)達海花園小區(qū)業(yè)主反映稱，該小區(qū)第三屆業(yè)委會解聘了原物業(yè)后，未聘用新的物業(yè)管理公司。此后，第三屆業(yè)委會又被業(yè)主大會罷免，小區(qū)管理陷入“真空”狀態(tài)。也因此，小區(qū)陸續(xù)出現(xiàn)垃圾堆積成山無人清運、電梯停運近2個月、公共電費欠費停電等問題，嚴重影響居民基本生活。

4月22日，深圳特區(qū)報&讀特記者達?；▓@小區(qū)現(xiàn)場走訪，發(fā)現(xiàn)該小區(qū)公共服務停擺背后，是一場長達2年的小區(qū)自管矛盾。對此，小區(qū)所在的新安街道辦回應稱，街道已協(xié)調(diào)該小區(qū)的垃圾清運工作從此前的每周若干次，調(diào)整為每日一次，直至小區(qū)選聘到垃圾清運公司為止。同時，將積極協(xié)調(diào)供電部門等，維持小區(qū)基本運轉(zhuǎn)。

垃圾堆積無人清運，有電梯卻要爬樓梯

寶安一小區(qū)物業(yè)服務幾近停擺

“3月起，電梯就反復壞。垃圾也堆滿了，沒人清運，大老遠就能聞到臭味。”達?；▓@一名業(yè)主告訴記者，尤其是近日深圳氣溫接近30度，垃圾投放點不僅味道大，還滋生了不少蚊蟲，讓她對生活環(huán)境感到擔憂。

4月22日，記者前往位于寶安區(qū)新安街道的達海花園小區(qū)進行走訪。在小區(qū)4棟和12棟之間的垃圾投放點，記者注意到，此處不僅多個大垃圾桶被垃圾堆滿，投放點的地面也堆滿各類生活垃圾。而這些“垃圾山”距離居民樓棟僅不到20米。站在12棟旁邊，便能聞到濃郁的臭味。走近后，還能看到蚊子蒼蠅等蟲類四處飛。

一名戴著口罩來扔垃圾的住戶表示：“這些已經(jīng)堆了很久了，距離上一次有垃圾車來清運有四五天了?！碑敱粏柕綗o人清理的原因時，這名住戶表示，“物業(yè)和業(yè)委會在鬧矛盾，現(xiàn)在小區(qū)屬于沒人管的狀態(tài)。”

小區(qū)業(yè)主、物業(yè)管理處主任張先生告訴記者，除了垃圾清運問題外，小區(qū)目前還存在電梯壞了沒人修、公共區(qū)域因欠費被供電局停電、停車場經(jīng)營許可證到期停車場管理無序等問題。“目前小區(qū)可以說是‘癱瘓’了。”張先生說。在新安街道辦等部門的協(xié)調(diào)下，小區(qū)公共區(qū)域暫時恢復了供電，但垃圾清運、電梯維修、停車場管理等問題始終未能解決?！爸敖值擂k說會幫忙清運垃圾，但是來了兩次后，就沒再來了?！睆埾壬f。

公開資料顯示，達海花園位于寶安區(qū)新安街道羅田路2號，于1999年建成。目前，小區(qū)共有7棟樓，其中4、5、6棟為9層電梯房，現(xiàn)有住戶254戶。4月22日，記者在5棟門口注意到，該樓棟電梯仍在正常運行，但4棟的電梯則用圍欄圍了起來，處于停運狀態(tài)，住戶只能通過樓梯上下樓。

有物業(yè)管理處，為何無物業(yè)管理服務？小區(qū)公共服務又為何“停擺”？記者進一步采訪發(fā)現(xiàn)，達海花園多項民生事項的僵局，緣于一場“小區(qū)自管”的實踐。

業(yè)委會解聘物業(yè)公司后又被業(yè)主大會罷免

小區(qū)管理陷入“真空期”

2018年，達海花園小區(qū)經(jīng)過業(yè)主大會表決，在業(yè)主委員會下設立達?；▓@自管委員會，并授權(quán)該自管委員會成立物業(yè)服務公司——深圳市達海好家園物業(yè)管理有限公司（以下簡稱“好家園物業(yè)”）。該公司權(quán)屬全體業(yè)主，并在市場監(jiān)管部門注冊成為法人地位公司。據(jù)企查查，好家園物業(yè)如今的法人正是達?；▓@管理處主任張先生?！鞍凑諔T例，法人均由物業(yè)主任擔任，在我之前也有好幾個物業(yè)主任，當時他們都曾是法人，也都是小區(qū)業(yè)主?！睆埾壬忉尩?。

記者在一份落款為“深圳市寶安區(qū)達海花園第二屆業(yè)主委員會”的《深圳市寶安區(qū)達?；▓@自管章程》文件中看到，自管委員會通過對物管公司的協(xié)助與監(jiān)督，為業(yè)主日常生活提供公益性、公共性、非營利性服務，“包括本住宅小區(qū)安全保衛(wèi)、環(huán)境衛(wèi)生、車輛進出與停放……等方面的服務?！痹撜鲁踢€提到，物管公司必須與業(yè)委會簽訂物業(yè)服務合同，接受自管委員會管理與監(jiān)督，才能取得在達?；▓@內(nèi)的物業(yè)管理服務資格。

然而，2024年4月1日，達?；▓@第三屆業(yè)主委員會組織召開業(yè)主大會。此次業(yè)主大會通過了兩項決議，第一項為“解聘深圳市達海好家園物業(yè)管理有限公司”，第二項則為“同意業(yè)委會實行物業(yè)管理服務自管自治，為小區(qū)業(yè)主自主提供物業(yè)管理服務，并同意小區(qū)自管章程方案（詳見附件）”。

記者了解到，此次業(yè)主大會表決方式是在“深圳市住房和建設局”微信公眾號上進行投票。一位業(yè)主提供的投票情況錄屏顯示，上述提到的自管章程附件，與落款為“深圳市寶安區(qū)達?；▓@第二屆業(yè)主委員會”的《深圳市寶安區(qū)達海花園自管章程》文件是同一份。在這份自管章程中，又明確了“深圳市達海好家園物業(yè)管理有限公司”（與好家園物業(yè)同名）為小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)。從現(xiàn)有文件上看，此次業(yè)主大會的決議一與決議二存在矛盾。對此，今年4月，新安街道辦在回應小區(qū)居民時也提出，“兩項決議內(nèi)容存在直接矛盾，導致物業(yè)管理權(quán)陷入爭議，進而引發(fā)小區(qū)管理糾紛?！?/p>

上述業(yè)主大會后，好家園物業(yè)并未撤場。而在一份《廣東省深圳市寶安區(qū)人民法院民事判決書（2025）粵0306民初 27707 號》的判決書上，記者了解到，2024年6月13日，達?；▓@第三屆業(yè)委會未經(jīng)符合規(guī)定的業(yè)主比例參與表決，直接決定由一家名為“深圳市達海物業(yè)管理服務有限公司”的公司接管好家園物業(yè)。該行為違反《中華人民共和國民法典》第二百七十八條規(guī)定的相關(guān)程序，被深圳市寶安區(qū)人民法院判決撤銷“由深圳市達海物業(yè)管理服務有限公司接管達?；▓@第三屆業(yè)委會物業(yè)”的決定。此后，達?；▓@第三屆業(yè)委會也并未通過業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務企業(yè)。

“在那之后，有一部分業(yè)主把物業(yè)費交給第三屆業(yè)委會，有一部分業(yè)主則把物業(yè)費交給我們物業(yè)管理處（好家園物業(yè)）?！睆埾壬硎尽Ｈ欢徊ㄎ雌揭徊ㄓ制?。2025年9月，達?；▓@小區(qū)再次召開業(yè)主大會，罷免了小區(qū)第三屆業(yè)委會。

在張先生看來，好家園物業(yè)之所以一直不撤場不交接，是因為小區(qū)并未選聘新的物業(yè)公司?！案鶕?jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》第六十五條，物業(yè)服務企業(yè)應當在辦理交接至退出物業(yè)管理區(qū)域期間，維持正常的物業(yè)管理秩序。而根據(jù)《中華人民共和國民法典》第九百五十條，物業(yè)服務合同終止后，在業(yè)主或者業(yè)主大會選聘的新物業(yè)服務人或者決定自行管理的業(yè)主接管之前，原物業(yè)服務人應當繼續(xù)處理物業(yè)服務事項，并可以請求業(yè)主支付該期間的物業(yè)費?！睆埾壬f，如果小區(qū)新一屆業(yè)委會選聘了新的物業(yè)公司，他將按程序完成交接。

街道回應：

在小區(qū)選聘到垃圾清運公司前，由街道辦負責協(xié)調(diào)每日清運

業(yè)委會與物業(yè)公司的矛盾，最終演化為小區(qū)管理失控的局面，進而衍生出一系列民生問題，讓物業(yè)管理這樁看似不起眼的“小事”，成為影響居民生活質(zhì)量的“大煩惱”。在此僵局下，街道社區(qū)、業(yè)委會、物業(yè)管理方和小區(qū)居民該如何共同化解難題？

4月22日，達?；▓@小區(qū)所在的新安街道辦事處回應深圳特區(qū)報&讀特記者稱，自清明假期以來，新安街道已協(xié)調(diào)垃圾清運公司先行義務清運小區(qū)生活垃圾。基于業(yè)主實際需求，現(xiàn)街道已協(xié)調(diào)該小區(qū)的垃圾清運工作從此前的每周若干次，調(diào)整為每日一次，直至小區(qū)選聘到垃圾清運公司為止。

4月22日，新安街道協(xié)助小區(qū)清運垃圾。新安街道辦供圖。

至于小區(qū)電梯維修問題，新安街道辦回復稱，目前該小區(qū)4棟和5棟分別提交20%業(yè)主聯(lián)名，申請召開業(yè)主大會臨時會議，表決通過超長期國債補貼的形式更換電梯相關(guān)議題。根據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》相關(guān)規(guī)定，目前新安街道已依法開展達?；▓@4棟、5棟電梯更新業(yè)主會議召集工作，并公示業(yè)主會議公告。

對于當前達?；▓@小區(qū)公共電費欠費、共有資金管理混亂等問題，新安街道辦表示，截至2026年3月28日，達?；▓@小區(qū)欠繳電費及違約金共計6000余元，此前被供電分局采取停電措施。經(jīng)新安街道協(xié)調(diào)，供電分局已于當日恢復供電。目前，新安街道正在指導小區(qū)所在的海裕社區(qū)，積極依法號召業(yè)主通過20%業(yè)主聯(lián)名提議的方式召開臨時業(yè)主大會，提請業(yè)主大會表決委托海裕社區(qū)居民委員會管理小區(qū)共有資金基本賬戶，同時積極號召業(yè)主依法繳納物業(yè)費至小區(qū)共有資金基本賬戶，進而解決拖欠電費、服務停擺等問題。

值得注意的是，記者查詢資料了解到，依據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》及《深圳市社區(qū)居民委員會代行住宅區(qū)業(yè)主委員會職責管理辦法（試行）》，住宅區(qū)已開展換屆工作，但未選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會的，街道辦事處應當依法開展指定居民委員會代行業(yè)主委員會職責的工作。為何新安街道辦沒有啟動“居待業(yè)”解決達海花園管理“真空期”的問題？

對此，新安街道辦提到，達?；▓@已依法成立業(yè)主大會且目前正在進行業(yè)主委員會換屆選舉工作，不符合“居代業(yè)”條件。據(jù)新安街道辦回復稱，達?；▓@系新安街道在管200多個小區(qū)中唯二自管小區(qū)之一，另一自管小區(qū)采取由業(yè)主委員會依法選聘保安、保潔、垃圾清運公司等專業(yè)機構(gòu)進行管理，達?；▓@則是采取成立物業(yè)管理公司進行自管的方式。

“鑒于目前達海花園直接啟動居代業(yè)存在法律空白，新安街道此前已多次組織多方業(yè)主協(xié)調(diào)溝通，積極協(xié)調(diào)供電分局、垃圾清運公司維持小區(qū)基本運轉(zhuǎn)。同時，我們正在積極探索達?；▓@目前困境的有效快捷解決路徑，并形成可復制可推廣的成功處理經(jīng)驗?！?/p>

達?；▓@小區(qū)自管將走向何方？該小區(qū)的實踐可以給深圳業(yè)主自管小區(qū)帶來哪些思考？深圳特區(qū)報&讀特記者將持續(xù)關(guān)注。